27年ぶり全国平均が上昇した基準地価とは?

今回の注目の記事は、27年ぶり全国平均が上昇した基準地価とは?です

国土交通省が2018年7月1日時点での基準地価を発表

国土交通省は2018年9月18日に27年ぶりに全国平均の基準地価が上昇したと発表しました。

1991年はバブル景気の崩壊が始まった年で、バブル崩壊後長い間全国平均の基準地価が下落する年が続いたのですが、今年はバブル崩壊後初めてその平均値が上昇しました。

その理由としては、訪日客で賑わう観光地でホテルや店舗の建設ラッシュが続いていることやアベノミクスによる好景気によって都市部での再開発が進んでいることが上げられます。商業地では特に大都市圏の地価が上昇基調を強めています。

住宅地の全国平均は下落していますが下落率は縮小しています。

商業地の上昇率トップ10のうち、5か所は訪日観光客の増加でホテルの建設ラッシュに沸く京都市内に所在しています。

また、札仙広福と呼ばれる札幌、仙台、広島、福岡の主要4都市の商業地は9.2%上昇しており、これは日本銀行の大規模な金融緩和で生み出された投資資金が一部の地方都市の不動産市場に流れ始めていることを示唆しています。

商業地の地価の最高価格は東京・銀座2丁目の明治屋銀座ビルで4,190万円/1㎥(前年比7.7%上昇)となっており、バブル期に記録した3,800万円/1㎥を超え過去最高水準となっています。その反面、大都市圏及び主要4都市を除く地方圏の商業地は0.6%下落しました。

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基準地価とは何か

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて都道府県が毎年実施する土地の価格調査の結果決定される土地の標準的な価格のことです。

基準地価は、全国約22,000か所に所在する標準的な土地(基準地)について不動産鑑定士が価格評価を行いその結果を公表したもので、一般の土地取引のほか、公共団体や企業の土地取引の際の目安となる価格です。

基準地価に関する不動産鑑定士の調査は毎年7月1日に行われ、結果がその年の9月頃に公表されます。

基準地には商業地、住宅地、工業地の3つのグループがあり、その価格はそれぞれ周辺の類似する土地の代表的な価格となるため、利用状況、環境、地積、形状等を考慮してその周辺地域の標準的な土地が基準地として選定されます。

基準地価に類似するものとして公示地価があります。公示地価は国土交通省が全国に定めた土地(標準地という)を対象に毎年1月1日時点での価格を公示するもので、基準地価と同様に一般の土地取引や公共団体・企業の土地取引の目安となる価格として利用されます。基準地価の算定は不動産鑑定士1人で行いますが、公示時価の算定は不動産鑑定士2名で行います。

公示地価も基準地価も多少の違いはありますが、公的機関が土地取引の目安となる価格を公表するというものであるという点では全く共通です。どうして似たような価格が2つあるかというと、公示価格の調査・公表は年1回ですが、不動産価格は日々変動するので1年に1回の調査・公表では不動産取引の目安を提供するという役割を十分果たせません。そこで、それを補完することを目的として基準地価の調査・公表が実施されています。

基準地価の調べ方

基準地価を調べる際には、国土交通省がインターネットで公開している標準地・基準地検索システムを利用します。最初のページで検索地域選択画面が出てきますので、日本国の地図上で土地の基準価格を調べたい地域が所属する都道府県を選択します。都道府県を選択すると、次ページで市区町村を選択する画面が出てきますので、都道府県の地図上で調べたい地域が所属する市区町村を選択します。

調査対象地が所属する都道府県及び市区町村の選択が終わると、検索条件指定画面に進みます。ここで基準地価を調べたい場合には必ず対象区分で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れます。そうすれば、検索結果は基準地価のみで構成されるため、検索結果に公示価格が混じることはありません。

最後に住宅地、商業地、工業地などの調査区分と調査年を指定して検索ボタンを押すと、条件に該当する基準地価のリストが表示されます。リストは指定した市区町村内にあるすべての基準地価が表示されますが、自分が調べたい土地の近くに基準地価がない場合には、基準地価を土地取引の際の目安として利用するのは適切でないかもしれません。

「一物4価」といって土地には4つの価格があると言われています。その1つ目は公示価格・基準価格です。その2つ目は固定資産税額の計算の際に使われる固定資産税評価額です。その3つ目は相続財産の評価などで使われる路線価です。4つ目は、実際の土地取引において成立した価格(時価)です。

土地取引において対象となる土地の値段をどのくらいにすべきかということは、誰でも非常に頭を悩ますところですが、上記の4つの価格を参考にして決めるというのが一般的な方法です。基準地価(又は公示地価)が目安として適切でない場合にはそれ以外の指標を参考にするほかありません。

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